高い品物は品質がよく、安いものは品質が悪い。
そんなイメージがあります。
住宅でいえば、注文住宅は品質がよくて建売住宅が悪い、というイメージです。
かつてはこのイメージは正しいものでした。
今でもそうした面もありますが、様々な努力で建売住宅でも品質のよいものは多く出回っています。
さらに、最近は建売住宅よりも安いローコスト住宅も出現しました。
これらの建物の品質と価格の関係について解説していきます。
もくじ
建売住宅はなぜ安い？価格の安さと品質の関係
建売住宅は注文住宅と比べて安い印象があります。
規格化、画一化が進んでいる建売住宅は確かに安く建てることが可能です。
ただ、これには安く建てるための秘密やノウハウがあります。
大量購入、大量生産のほかにもメーカーはさまざまな企業努力をしています。
その一端のご紹介です。
建売住宅を建てるのにかかる費用
建売住宅の建築コストは非常に抑えられています。
業者の儲け部分を除けば、30坪程度の木造2階建なら1000万円もかからず建築することも可能です。
それでも土地部分は安く仕入れているとはいえ、それなりのコストがかかっています。
建物を安く建築できるとはいっても、メーカーが大儲けしているわけではないのです。
この後お話しするように、建売住宅を安く建築するために設備投資や仕組みづくりにもコストがかかっています。
これらの回収も含めると適正プラスアルファ程度の利益といえるのです。
建売住宅が注文住宅より安くできる理由
建売住宅が安く建てられるのは、ひと言でいえばコストカットです。
まずは材料のコストカット。
大量購入で安く買うことはもちろん、部材も安価なものを使用します。
また、長さや太さを規格化し、無駄を省いています。
省力化とコストカットの結果、安価に建物を建築することができるのです。
パワービルダーが地元工務店より安く建売住宅を作れる理由
建売住宅建設を全国展開している業者がパワービルダーです。
パワービルダーは、同じ部材を使用し大量に仕入れることでコストダウンを図っています。
このほか設計を画一化して工数を減らす、経験の少ない作業員でも作業できるようにして人件費を減らすなどの方策を採用しているのです。
こうしたことを全国規模で行なっているため、地元工務店よりも安く供給することができます。
敷地や建物の狭小化が進んでいる
建売住宅の販売総額を抑える工夫、そのひとつは敷地や建物を小さくすることです。
土地は小さくすればするほどコストを抑えられます。
建物も廊下や玄関スペースを減らしてリビング階段にする、収納を工夫するなどの設計で全体の面積を減らしているのです。
敷地や建物の狭小化で建売住宅は安く供給できている側面はあります。
「建売住宅はダメ・欠陥が多い」は一昔前の話
確かに、かつての建売住宅は、「安かろう悪かろう」の代名詞でした。
ずさんな工事で欠陥が多かったのも事実です。
ただ、現在ではかなり改善されています。
欠陥がゼロになった、とは言えません。
今でも小さなミスはあります。
それでも「建売住宅はダメ・欠陥が多い」は一昔前の話となりました。
建売住宅の本当の品質とは？
現在の建売住宅の品質はイメージよりも改善されています。
それは様々な不祥事や事件を経て制度が整備されたことも理由のひとつです。
建築基準法をはじめ、法律や制度によって近年の住宅は品質が向上しています。
ただ、だからといって世の中に快適な住宅ばかりが流通しているわけでもありません。
法律の整備が進んでも、問題や懸案事項はあるものです。
ここでは、建売住宅の品質を担保している制度の特徴と諸問題、注文住宅と建売住宅の品質の差についてお話しします。
建築物法制の根幹をなす建築基準法
建売住宅を含め、すべての建物は建築基準法という法律に従って建築されています。
耐震基準や設計の基準など、その建物に求める最低限の基準が規定されているのが建築基準法です。
今の建築基準法の耐震基準は震度7クラスでも倒壊しない程度の強度を求めています。
したがって、今建築が進んでいる建築物は強い耐震性を有しているのです。
建築基準法に適合していても
ただし、建築基準法はあくまで「最低限」の基準を定めるものです。
夏涼しくて冬暖かい、快適な家を作りなさいとは定められていません。
耐震基準にしても、大地震で倒壊しないレベルは求められています。
でも、大地震後も変わらず生活できるレベルは求められていないのです。
今の世の中では、建築基準法に従っているのは当たり前になっています。
たまに担当者が言う「この家は建築基準法に従って建てられているから安心です。」といった発言は、当たり前のことを言っているに過ぎないのです。
建売住宅の品質を保証する法律
建売住宅の品質を保証する法律は別にあります。
それは「住宅品質確保促進法」、通称「品確法」です。
この法律は文字通り、品質の確保を目的とする法律になります。
この法律に沿っていれば、概ね快適な住宅が保証されます。
ただし、強制力のない法律なのですべての建売住宅が従っているわけではありません。
品確法に沿っているといえば、セールスポイントになります。
住宅性能評価もしかりです。
住宅性能評価はこの法律に規定された制度で、一定レベル以上の性能の住宅が期待できます。
建売住宅と注文住宅の品質・構造の差とは？
建売住宅と注文住宅で寿命がどれくらい違うのか、という統計はありません。
ですが、注文住宅のほうが長いイメージです。
確かに昭和の頃であればそのイメージは正解でした。
使用する部材の質、大工さんの質など、どれを取っても注文住宅に軍配があがります。
ですが、今は建売住宅も健闘し、それほど寿命は変わりません。
建物の寿命には、部材の質よりも外壁や設備のメンテナンスのほうが寿命に影響してきます。
注文住宅と建売住宅よりも、メンテナンスしている住宅としていない住宅の差が寿命に影響するのです。
建売住宅にもハズレ物件は存在する
建売住宅は監理が行き届いていないといわれます。
監理とは、建物が設計図通りに建てられているか、工程ごとにチェックすることです。
建売住宅の場合、監理が社内の人間が行なっていたり、現場監督がそのまま行ったりといったことが横行しています。
これでは公平で第三者的な監理は望めません。
人が住めないような重大な欠陥は多くはありません。
ですが、細かいミスは残念ながら未だにあるのです。
「建売住宅は注文住宅より品質が劣る」は本当か
建売住宅はコストダウンのため、安価な部材、設備を使用しています。
予算を十分に使った注文住宅と比較すると、どうしても性能が劣るのは事実です。
ただ、それはかけたコストの違いに過ぎません。
例えばよい断熱材を使用すればその性能は向上します。
代わりにコストもアップするのです。
建売住宅だから品質が劣るのではなく、コストを抑えているので性能が劣ることになります。
建売住宅イコール品質が劣る、ではないのです。
注文住宅＝高品質とは限らない
注文住宅だからといって、高品質とは限りません。
注文住宅は施主の希望通りの間取り、設備となります。
施主さんが建築士に依頼する、監理にコストを支払うといったことをすれば、品質は高くなるものです。
ですが、そうしたことをしない場合は、建売住宅とそれほど変わらない品質となります。
これは、同じメーカーで注文住宅と建売住宅を建築する場合、実際に現場で作業するのは同じようなメンバーです。
施工精度もそれほど変わりません。
むしろ変則的な注文住宅のほうが欠陥は多くなる場合もあります。
このように、注文住宅が高品質、建売住宅が粗悪という等式は成り立たないのです。
本当に品質のよい建売住宅を見極める方法
建築士並みに建築を勉強すれば見極めることもできるでしょうが、それは無理な話です。
そこまでいかずとも、少しの心構えと知識で品質のよい建売住宅を見極めることは十分にできます。
ここでは、建築の専門家ではない一般の人でも建物のよしあしを判断できる方法をピックアップしました。
これを実践すれば、問題のある物件を引き当てる確率はかなり減少するでしょう。
大手メーカー・有名ブランドに惑わされない
第一に、メーカーの看板に惑わされないことです。
建築業界は多層構造になっています。
それは元請け、下請け、孫請けといった関係です。
大手メーカーといえども、そのメーカーが現場ですべてのものを作ってはいないのです。
もちろん、品質管理、設計監理をしっかりしているメーカーもありますが、それが大手や有名メーカーとは限らないのです。
大手といわれるメーカーでも手抜き工事で訴えられることもあります。
逆に地元の零細企業でもしっかりした仕事をする会社もあるのです。
会社名やブランド名の看板だけでは判断できません。
施工会社・仲介業者の過去の実績・情報を調べる
施工会社や仲介業者の過去の実績や不祥事の履歴を調べることも重要です。
これまでは会社の評判などは噂話や口コミでないと集められませんでした。
現在は、「国土交通省ネガティブ情報検索サイト」が整備されています。
これはネガティブ情報、つまり不祥事、国からの指導や懲戒処分などの情報が公開されているのです。
このサイトに名前がないからといって優良な会社とは限りませんが、問題のある会社を探し出すことができます。
建築中物件なら工事現場に足を運び職人や現場の様子をチェックする
未完成物件の場合は、工事中の建売住宅を見ることができます。
いずれ自分の家になるものが工事中から見ることができるのは、貴重な体験です。
もし可能であれば建築中も何度も足を運び、工事の様子をチェックしましょう。
施主や買主が来ていると、いい加減な工事はできないもの。
きちんとした工事をしてもらうためにも現場に行ってみましょう。
アフターサービスの期間・内容を確認する
建売住宅にはアフターサービスが設けられている場合があります。
主要な構造体や雨の侵入を防ぐような箇所は10年、設備は2年といった具合です。
一方で引き渡し後は対応が悪くなるような、よからぬ業者もいます。
アフターサービスがあれば、契約時にその基準の説明があるものです。
アフターサービスの期間は部位ごとに異なりますので、どこが何年の保証があるのか確認しておきましょう。
建売住宅の内覧で必ず押さえておきたいポイントとは
内覧は限られた時間で行う必要があります。
長くても数時間です。
この中で効率よくチェックし、確認しなければなりません。
このため、どこを見るのか、どんな風にチェックするのかを事前に押さえておくことが重要です。
短い内覧の時間でどこを見るのか、また、心構えについてまとめてみました。
天井裏と床下は必ず確認
まずは担当者がいる間に普段見えない部分を確認しましょう。
天井裏や床下といった、生活し始めるとみる機会の少ない箇所も見ましょう。
天井裏は押入れの上部に進入口があります。
床下は床下収納庫が進入口を兼ねている場合が多いものです。
これらの部分にゴミやほこりが溜まっていたら、清掃するように依頼しましょう。
ドアや引き出しなどの建具は全部動かしてみよう
ドアや引き出しといった建具類はすべて開閉してみましょう。
欠陥とまではいかなくても、建付けの悪い建具はよくあるものです。
開きにくい、または閉まりにくいドアも修正の対象になります。
ドアなどの調整はある程度のコツが必要です。
住み始めてからでも調整はできるものの、指摘して引渡しまでに直してもらったほうが手間もかかりません。
設計図も確認
その建売住宅が気に入って、購入する前の見学であれば、設計図も用意してもらいましょう。
広告に掲載されるよりも間取り図よりもはるかに詳しいのが設計図です。
壁の厚さ、柱の位置、コンセントの位置なども確認しながら家具のレイアウトを考えてみましょう。
現場で設計図を見ながらだと、新生活もとても想像しやすくなります。
キズや汚れはその都度指摘
購入を視野に入れた内覧の場合、クロスのキズ、床の汚れといったものは見つけ次第指摘しましょう。
引渡し前に指摘しておけば、それはメーカー側の責任で直したり、その分値引きをしてくれたりと対応してくれます。
引き渡し後では、そのキズがいつできたものか特定できなくなり、補償も困難になるのです。
早めの指摘を心がけましょう。
建売住宅を購入するメリット・デメリットを知ろう
今でも多くの建売住宅が建築され、それを購入し、居住している人たちがいます。
それだけ建売住宅の需要が高いのです。
では、購入者はどんなことをメリットと考え、逆にどんな部分に不満があるのでしょうか。
ここでは建売住宅のメリットとデメリットを考えていきます。
建売住宅は価格以外にも多くのメリットがあるのです。
建売住宅を購入するメリット
建売住宅を購入するメリットは以下のとおりです。
- 安く手にいれられる
- 入居までの時間が短い
- 建築に詳しくなくても大丈夫
- 入居後の生活がイメージしやすい
順次みていきます。
1.安く手に入れられる
建売住宅は様々な仕組みや企業努力の結果、ある程度の品質で安価に供給されています。
子育て世代の多くは子どもを抱え、多額の資金を用意することはできません。
住宅だけにお金をかけてはいられないのです。
このため、妥協や不満はあるとしても、値段の安い建売住宅を購入する傾向にあります。
2.入居までの時間が短い
すでに完成している物件ですので、購入意思決定から入居までがスピーディーにできます。
住宅ローンの審査機関にもよりますが、申し込みから1カ月程度で入居することが可能です。
転勤や学校の関係で引っ越しの期日が決まっている場合では建売住宅を購入するしか選択肢がない場合もあります。
このスピードは設計から行う注文住宅では太刀打ちできません。
3.建築に詳しくなくても大丈夫
注文住宅の場合、最低限の建築の知識が必要になります。
打ち合わせをして設計をしてもらうからです。
建売住宅の場合はそうした知識は不要です。
また、住宅の建築や購入にあまり時間をかけたくない人にも建売住宅は好まれます。
建売住宅は建っている物件を購入するだけだからです。
4.入居後の生活がイメージしやすい
建売住宅は内覧や見学ができるため、室内のイメージはつかみやすいものです。
注文住宅や未完成物件の場合、図面の状態で完成後をイメージしなければなりません。
レイアウトも同様です。
注文住宅は図面上で家具のレイアウトを決める場合も多くあります。
建売住宅では、実際に室内を見ることができ、現物を計測することも可能です。
家具が実際に入るのか、メージャーや定規を当てれば簡単に測ることができます。
建売住宅を購入するデメリット
一方で建売住宅のデメリットは次のとおりです。
- 間取りの変更ができない
- 予算オーバーの可能性
- 追加工事発生の可能性
ひとつずつ見ていきましょう。
1.間取りの変更ができない
完成物件であるため、間取りの変更は原則としてできません。
できたとしても追加工事が必要となります。
子ども部屋がもう一部屋ほしい、リビングをもう少し広くしたい、といった要望は聞いてもらえない場合が多いのです。
建売住宅は規格化、画一化されているため、個人の要望やこだわりは反映できないことが多くなります。
2.予算オーバーの可能性
理想的な立地、最適な間取りであっても、予算に合わなければ購入はできません。
注文住宅であれば、部屋数を減らす、仕様を下げるといった手段で予算内に収めることもできます。
建売住宅は予算オーバーに対しては、値引きか予算を増やすかくらいです。
いずれもわずかな金額しかできない場合がほとんどとなります。
建売住宅は、金額に関しては硬直的なのです。
3.追加工事発生の可能性
庭にフェンスがほしい、カーポートがほしい、といった場合には、追加工事が発生する場合があります。
完成物件の売買でも外構は未施工状態が多くあるものです。
外構工事は別料金で先ほどのフェンスやカーポートは別料金となります。
これはなるべく販売総額を安く見せたいというメーカー側の思惑があるのです。
この他にも車のない人にカーポートがいらないなど個人差や家族の差が大きくなるからと考えられます。
建売住宅を購入して満足？後悔？建売購入者の体験談
建売住宅を購入した人に話を聞くと、満足している人もいれば不満に思っている人もいます。
どんな点に満足し、どこが不満なのでしょうか。
建売住宅は自分の要望を100％反映した物件とは限りません。
どこかで線引きして割り切ることも大事です。
ここでは満足度の高い人と低い人を例にとって、満足した点、不満な点を見ていきます。
満足度の高いAさん
東京近郊で建売住宅を購入したAさん。
購入して1年程度経過していますが、今でも満足度は高いといいます。
決して高級な設備や広い間取りではないのですが、そうした点はすべて納得して購入しているのです。
このため、高望みはせず、むしろコストパフォーマンスが高いことに満足しているようです。
満足度の低いBさん
郊外で建売住宅を購入したBさん。
購入直後から手直しや修繕が重なりました。
メーカーの対応にも腹を立てています。
その上、日当たりも思ったよりも悪く、フラストレーションがたまるばかりです。
せっかく大金をかけて購入した建売住宅も満足度の低いものになってしまいました。
満足度は入居直後が一番高く、徐々に低くなる
建売住宅に限らず、住宅を購入すると購入前後が一番満足度は高くなります。
これは住宅を購入した達成感があるからです。
ただ、ここから思っていたのと内容が違っていたり、不具合が発生したりすると、だんだん満足度は下がっていきます。
ひどいと不満のほうが高くなり、購入したことを後悔するようになるのです。
ある程度の不具合は発生するものと割り切り、不満な点はDIYやリフォームで改善していくとよいでしょう。
ローコスト住宅は建売住宅とどこが違う？住み心地は？
近年、「ローコスト住宅」という住宅が増えています。
ここでローコスト住宅とは、全国展開するパワービルダーと呼ばれる建売住宅業者が建築する、一般的な建売住宅よりもさらに安い住宅のことです。
これらは建売住宅とどこが違うのでしょうか。
ここでは、ローコスト住宅の特徴やメリット・デメリットを解説していきます。
ローコストとはいえ、そのコストパフォーマンスはあなどれません。
ローコスト住宅の特徴
ローコスト住宅とは文字通り、コストを削減した家のこと。
普通は性能が普通の住宅よりも劣ってしまいます。
ですが、ローコスト住宅は品質を落とさず価格を下げるノウハウを利用しているのです。
ローコスト住宅の特徴について詳しくお話しします。
中間コストカットで安く建てる
前にもお話ししたように、建築業界は下請け、孫請け会社を使うのが当たり前になっています。
こうなるとマージン、少し意地悪な言い方をすると「ピンハネ」が発生するものです。
下請けの会社は仕事を取ってくるのが苦手だったり、職人集団でそもそも営業をしなかったりと、元請けがいないと仕事ができない場合があります。
ローコスト住宅ではこうした建築業界の習慣を打破し、直接職人さんに仕事を依頼しているのです。
こうして中間マージンをカットしてローコストを実現しています。
安い部材やあまり使わない部材を利用
ローコストというくらいなので材料は徹底的にコストカットしています。
典型的なローコスト部材はガルバリウム鋼板です。
これは通常、屋根材として工場の建物などに使われています。
耐久性、耐候性に優れ、コストも安くなります。
これを屋根のみならず、外壁にも利用するのです。
一般的木造住宅のサイディングよりもコストカットできます。
こうした常識や慣習にとらわれない方法でローコストを達成しているのです。
大量発注、画一化、規格化を徹底
建売住宅も大量発注や部材の画一化、規格化でコストダウンを図っています。
ローコスト住宅はそれを全国規模で行なっているのです。
このため、小規模な工務店よりも安い単価で材料を仕入れることができます。
コストダウンを極限まで行った結果、ローコストな住宅を供給することが可能なのです。
ローコスト住宅のメリット・デメリット
名が示す通り、ローコストなのが最大のメリットです。
一方で建築時のローコストに固執するあまり、長持ちしない部材を使用している場合も。
ローコスト住宅のメリットとデメリットに迫ります。
ローコスト住宅のメリット
ローコスト住宅のメリットは何といっても安く建てられることです。
土地建物の総額も抑えることができます。
このあたりは「ローコスト」と呼ばれる面目躍如です。
それに伴って、住宅ローンの負担も少なく、浮いたお金を他のものに転用することもできます。
ローコスト住宅のデメリット
反対にデメリットは、どうしても安い部材を使用しているので安っぽく見える場合があることです。
また、設計変更なども建売住宅よりも制約があります。
間取りはもちろん、設備の変更も割高になる傾向です。
新築当初はきれいでも、内装や設備が長持ちしないことも報告されています。
ローコストなための弊害もないとはいえません。
ローコスト住宅がおすすめな人とは
デメリットがありながらもメリットを認めてローコスト住宅を建てる人が後を絶ちません。
住宅にお金をかけたくない人にはローコスト住宅は最適です。
月々のローンの金額も変わってきます。
浮いたお金を他のものに使うこともできるのです。
住宅にお金をかける意味を見出せない人はローコスト住宅向きの人といえます。
ローコスト住宅の注意点
ローコスト住宅はあくまで新築時のコストが安い住宅です。
設備や内装の寿命については、注文住宅や建売住宅に軍配があがります。
安い部材や設備を使用している分、傷みが早い傾向があるのです。
また、法律はクリアしているものの、それ以上の快適性、耐震性等は望めません。
すべてがコストダウンに関連しているため、長寿命で高品質にはできないのです。
まとめ
高いものは品質がよく、安いものは品質が悪い。
住宅にもそんなイメージがあります。
これまで見てきたように建売住宅イコール粗悪な住宅というイメージはかなり払しょくされました。
とはいえ、不具合や欠陥が撲滅されたわけではありません。
ここまで書いてきたようなチェック項目や心構えを参考として、よい物件に巡り合う確率を高めていきましょう。
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