建売住宅or注文住宅のメリット・デメリットをプロ視点で徹底比較！～失敗・後悔しないための住宅選びマニュアル

コツコツと働き続けてきた結果、念願のマイホーム購入を決め、ようやく一国一城の主となるあなた。

『建売住宅が安くてお得かな？綺麗に整備された街並みも住みやすそうだ。』

『それとも注文住宅のほうが、オリジナリティがあっていいのだろうか？』

夢は膨らみますが、一生に一度とも言える大きな額の買い物です。

あれこれ悩みながらも、失敗しなくないと思うのは当然ではないでしょうか。

実は、建売住宅は、注文住宅に比べてお得な点が多く存在します。

• 価格が安いこと
• 実物を見ることができること
• 手早くマイホームが手に入ること
• 将来的に売却しやすいこと
• 仲介手数料が無料である優良な不動産会社もあること

しかし、注文住宅にもメリットが無いわけではありませんし、建売住宅にもデメリットは存在します。

この記事では、建売住宅と注文住宅について、それぞれのメリットとデメリットと中心に徹底的比較した上で、どのような不動産会社に相談をするのが良いのか、解説していきます。

マイホームの購入で損をしたくないという方は、ぜひとも最後までお読みください！

建売住宅は注文住宅と比べてお買い得？メリットとデメリットを徹底比較

まずはじめに、建売住宅と注文住宅のメリットとデメリットの比較をしていきましょう。

特にリセールバリューには注目です。

建売住宅と注文住宅はココが違う

そもそも建売住宅とは、分譲地にすでに建物が建っている住宅のことを指します。

建物が未完成な場合もありますが、建築物の建設に必要である建築確認申請については取得が済んでいるため、どのような建物が建てられるかについては、あらかじめ決められていることがほとんどです。

一方で、注文住宅とは、土地探しから建物の施工まで１つずつ決めながら建てる、オリジナリティの高い住宅です。

間取りはもちろんのこと、水回りや窓の位置、使用する素材から色まで全て決めていくことになります。

建売住宅のメリット

建売住宅には、注文住宅にはない多くのメリットがあります。

どうしてメリットとなるのか、その理由まで理解しておきましょう。

建売住宅は注文住宅より安い

なんといっても、建売住宅は注文住宅よりも割安ですが、その理由は、建売住宅の販売方法にあります。

広い土地を不動産会社が購入し、その土地を区切ってから、それぞれの土地に同じ仕様の住宅をまとめて建築していくのですが、建築に必要な重機や建機の共有利用、建材や部品のまとめ買い、人材の共有や流れ作業による効率化など、多くの面でコストを抑えることができるのです。

そのため、安価での販売が可能となります。

資金計画が立てやすい

マイホームを購入する際には、ある程度余裕をもった返済計画を立て、どれくらいの価格の住宅が購入可能なのかについて、逆算していくことになりますが、建売住宅の場合は価格があらかじめ明示されているため、資金計画が立てやすいといえます。

思ったよりも返済額が高額になってしまい、毎月のやり繰りが苦しくなるという心配はないでしょう。

購入までの期間が短くて済む

建売住宅の場合、完成済の物件であれば、必要な手続きは売買契約と住宅ローンの審査だけであり、１～２ヶ月で引っ越しが可能です。

思ったよりも時間がかかってしまい、子どもの受験期や自身の転勤など、忙しい時期に重なってしまったということが起こりにくいといえます。

完成済み物件は現物を見ることが出来る

既に完成済みの物件であれば、実際にその中を見て購入を検討することができるのも大きなメリットです。

家事の動線を確認できるため生活のイメージが湧きますし、家具の配置についても今持っている家具がそのまま使えるかどうかの判断が可能です。

また、実際に住むことになる物件を自らの目でチェックできるということも大きなメリットとなるでしょう。

将来的に売却しやすい

建売住宅は、見方を変えれば、「売るために建てられた」住宅であるということがいえます。

つまり、将来的に住み替える必要が出てきた場合であっても、買主が見つかりやすいのです。

これをリセールバリューと言いますが、万人受けしやすい、オーソドックスな間取りの構成であることなどが、その理由です。

大規模分譲地の場合、利便性に富んだ街並みになる事が多い

10棟以上、中には100棟以上などの大規模な分譲地の場合、その開発の規模も大きくなるため、住みやすく魅力的な街並み作りがされていることがほとんどです。

例えば、景観を良くするために電線を地中に埋めたり、街路樹をバランスよく配備したりと、美しく統一された暮らしやすい環境であることは、建売住宅の大きな付加価値です。

手間がかからない（打ち合わせの回数が少ない／住宅ローンが煩雑にならない）

建売住宅の場合、住宅を建築するための施工会社との打ち合わせは不要であり、主に行うのは住宅ローンの審査と購入の手続きのみです。

また、建物と土地を同じタイミングで購入することになるため、住宅ローンが煩雑にならず、シンプルな返済計画を立てることができます。

不動産会社によっては仲介手数料無料も可能に

不動産を購入する際に不動産会社に支払う仲介手数料については、その上限が法律で決められており、基本的には売買価格の「3％＋6万円」で計算することができます。

例えば、3,000万円の不動産の場合96万円、5,000万円の不動産の場合には156万円と、ボーナス１回分ぐらいの額になるのです。

実はこの仲介手数料は、売主からも買主からも徴収できる報酬です。

つまり、買主からの仲介手数料を無料や値引きしたところで、利益がゼロということにはなりません。

建売住宅のデメリット

メリットが多い建売住宅ですが、もちろんデメリットも存在します。

デメリットへの対処法も覚えておきましょう。

建売住宅はデザインや間取りが画一的になりがち

建売物件は、広い土地を分割して一斉に家が建てられていくため、同じようなデザインや間取りとなることが多く、オリジナリティが求めづらくなっています。

唯一無二のマイホームを建てたいという方にとっては、デメリットとなるでしょう。

ただし、まだ未着工である建売住宅の場合、プラン変更ができる場合もあるため、詳しくは販売する不動産会社に確認を取るべきでしょう。

建売住宅の品質を見極める必要がある

建売物件は一斉に家が建てられていくことから、組み立てや仕上げが粗雑になっていないか、その品質についてはチェックを入念に行う必要があります。

特に、表面から見えない配管や軒下、屋根裏などに問題がないか、チェックしなければなりません。

しかしながら、新築住宅は注文・建売に限らず、10年間の瑕疵担保責任保証が義務付けられていることで、瑕疵が発見されたとしても、無償で修繕を受けることができます。

また、万が一、瑕疵が見つかった場合に、建売住宅を購入した不動産会社が倒産して責任の所在を問えなくなったとしても、これらの事業者は瑕疵保険に加入するか、もしくは2,000万円の保証金を法務局に供託することが義務付けられているため、保証が受けられることになっています。

この瑕疵保険に加入する場合、地盤調査や住宅検査が必須となっており、基本的にはこれらの検査をクリアしていると考えてよいため、過度な心配は無用です。

建売住宅はリノベーションが難しいケースもある

建売住宅に限りませんが、戸建ての工法によっては将来のリノベーション（間取り変更を含む大規模なリフォーム）には向かない可能性があります。

工法の中でも、角材と合板を組み合わせるツーバイフォー工法や、工場で均等に生産された壁や床、天井などを組み立てる工法であるプレハブ工法の場合、構造上建物を支えている壁については壊せないことから、間取り変更が難しいのです。

注文住宅のメリット

メリットが少ないといえる注文住宅ですが、最大のメリットはオリジナリティです。

注文住宅は間取りや設備など細部までこだわれる

注文住宅最大のメリットは、細部にまでこだわり尽くした、唯一無二のマイホームを手にいられることです。

希望の間取りはもちろんのこと、外壁や壁紙の色、キッチンやトイレなどの水回りまで、いくらでも好きなものを選ぶことができるため、その分、愛着が湧くかもしれません。

さらに、建物を建築段階から見ることで、実際にマイホームを建ててくれている大工さんとも顔を合わせることができ、家づくりに積極的に関わることができるといえるでしょう。

注文住宅のデメリット

オリジナリティを求めるがゆえ、そこには多くの代償としてのデメリットがあります。

注文住宅は完成までの工程が長い

注文住宅は、土地探しに約３ヶ月～６ヶ月、土地の購入から建物のプランニングと設計、建築確認の申請までに約３ヶ月～10ヶ月、住宅ローンの審査と着工から竣工までに約4ヶ月～12ヶ月、物件の引き渡しから入居まで、約１ヶ月～３ヶ月と、最低でも約１年程度、長ければ３年程度かかります。

このため、子どもの入学や受験などのライフイベントに重なり、マイホーム探しがおざなりになってしまったり、せっかく良い立地を見つけたのに、タイミング悪く現金が必要となり購入計画が頓挫してしまったりと、全工程が長いことが、様々なデメリットにつながってしまうのです。

土地探しから行う必要がある

建売住宅は土地探しを行う必要はありませんが、注文住宅の場合は土地探しから幅広い選択肢と視野が必要です。

つまり、分譲地として売られている土地だけではなく、古家付きの土地なども対象とできるため、広く深くリサーチする必要があります。

建売住宅と比較して高くつきやすい

注文住宅はすべてあなたのマイホームのために調達されます。

建築するための重機や建機、材料から人材まで全てが必要となるため、割高になりやすいのです。

また、オリジナリティを出すために特殊な枠組みや加工などをすれば、さらに建築費は上乗せされます。

もし、デザイナーズ物件などを建築士に建ててもらう場合などは、デザイン費を徴収されることもあります。

注文住宅は全てにおいて「手間」がかかる

土地と建物、それぞれに対して複数の取引相手と交渉する必要がある注文住宅は、とにかく打ち合わせが複数回必要であるため、手間がかかります。

土地の売主との交渉、複数の施工主との見積もり比較、施工主との交渉、建築デザインの打ち合わせ、住宅ローン審査など、出向かなければいけない場所や階数については、挙げればきりがありません。

注文住宅は将来的に売却が難しくなるケースも

オリジナリティあふれる自分だけのマイホームは、裏を返せば万人受けしない、変わった家とも言えます。

こだわったデザインや機能のお陰で、なかなか買い手が決まらないというリスクも、十分にはらんでいるのです。

その意味では、土地探しについても入念に行わなければ、利便性や環境の悪い物件として、さらに買い手が見つからなくなります。

建売住宅がおすすめなのはこんな人

建売住宅が向いている人は以下のようなタイプの人です。

1. 　土地を持っておらず、建物と一緒に買いたい人
2. 　時間をかけず、できるだけ早く新居で暮らし始めたい人
3. 　間取りやデザインがあらかじめ決められた中から、選んでいきたい人
4. 　街の景観が整備された環境に住みたい人
5. 　将来的には住み替えや家の売却も検討したい人

まさに、思い立ったが吉日という言葉がピッタリと当てはまるような、シンプルでクレバーな家探しが可能です。

建売住宅購入で失敗しないための賢い買い方６か条

オリジナリティを除けば、多くのメリットがある建売住宅ですが、購入の際には気をつけておくべき注意点があります。

１、マイホームの希望条件に優先順位をつける

建売住宅を検討する場合には、間取りの広さや部屋数、収納やキッチン、トイレの配置、駐車スペースの有無などが決まっていることから、自分自身が何を優先すべきか明確にしておくのが重要です。

何が一番妥協できないかをはっきりさせておくことで、購入後になるべく後悔することがないようにしましょう。

２、資金計画を必ず立てる

せっかく念願かなってマイホームを購入できたとしても、毎月の住宅ローンの返済が、滞るようなことがあってはいけません。

建売住宅は資金計画が立てやすいこともあるため、ライフイベントに合わせた資金計画を立て、無理のない返済ができるようにしましょう。

万が一にもローンの返済が数ヶ月間滞ってしまえば、最悪の場合、借入先に不動産を抵当に入れられて競売され、借金だけが残されるという危険性もあるのです。

３、周辺環境や夜間の様子など実生活に沿ったチェックを行う

建売住宅のメリットである購入から入居までのスピードの早さが仇となり、新居の周辺環境をあまり確認できなかったということが無いよう、十分な下見をする必要があります。

そして、その際には、訪れる曜日や時間帯を変えるのがポイントです。

日曜日に内覧に行ったときにはとても静かだったのに、平日に行ってみたら思ったよりも車の出入りが多くうるさくて危険だった、などという失敗が無いようにしましょう。

また、日当たりや風通しなども、あらかじめ確認しておくとよいでしょう。

４、買い手も仲介会社も満足する値引き交渉のコツを押さえる

マイホームの購入は大きな額の買い物ですから、少しでも安くしてほしいと思うのは当然です。

しかし、乱暴な値下げ交渉を依頼すると、仲介する不動産会社に対して心象が悪くなります。お互い、気持ちの良い取引ができるよう、節度ある値下げ交渉を行いましょう。

ポイントとしては、「購入を決めた段階（購入申し込みと同じタイミング）で値引き交渉」をすることです。

「値段を下げてくれたら買いますよ」という、駆け引きありきの値下げ交渉は止めたほうがよいでしょう。

もし、あなた以外の買い手が現れれば、そちらが優先されてしまいます。

「どうしても購入したいが、値引きはできないか？」というお伺いを立てる謙虚な姿勢を心掛けましょう。

なお、値引きまでしてもらったのに買わないというのは大きなマナー違反になります。

昨今ではお店の予約をしておいて、当日来店しないという人が問題視されていますが、同じようなことにならないよう、ぜひとも大人な対応が望まれるところです

５、売主である施工業者の情報をチェックする

建売住宅で重要なのは施工業者です。施工業者がどんな会社であり、トラブル起因で訴訟問題などに発展していないか、財務は健全で倒産の可能性はないかなど、ある程度の情報は調べておくべきでしょう。

昔と違って、インターネットが普及しているため調査はしやすいですが、ネット上の情報は虚偽である可能性も大いにあるため、情報の取捨選択には十分に気をつけましょう。

６、アフターサービスを必ずチェックする

自動車のように、人生において買い替えが数回発生する場合には、次の買い替えの際にも声をかけてもらおうと、アフターサービスやアフターフォローが充実しているというのは、納得しやすい理由です。

一方で住宅は一生で一回限りの買い物であることがほとんどでしょうから、自動車と同じ理由でアフターサービスやアフターフォローを望むのは難しいともいえるのです。

しかしながら、不動産会社の中には、もちろんアフターサービスやアフターフォローが充実している優良な会社も存在することは間違いありません。

このあたりも、インターネットなどの口コミ情報を参考にしながら、取捨選択していく必要があります。

建売住宅を購入する際の注意ポイント

建売住宅を購入する際の注意ポイントは「諸費用」です。

ただし、これらの諸費用は注文住宅であっても負担が必要なものです。

「思った以上に諸費用がかかった！」という方も多くいらっしゃるため、あらかじめ想定しておきましょう。

物件購入費用以外の「諸費用」にいくらかかるか確認する

諸費用の概算は不動産価格の7％～10％程度とされています。

以下に、必要な諸費用について、節約できるかできないかの観点で列挙していきますが、節約できないのは主に税金や住宅ローン関連の手数料であり、節約できるのは不動産会社に関わる料金部分です。

1. 　契約書貼り付け用収入印紙代金
   →売買契約書や住宅ローン契約書など。税金のため節約不可
2. 　仲介手数料
   →節約可能。無償としてくれる会社も稀にあり
3. 　各種登記費用
   →税金のため節約不可。
4. 　ローン保証金
   →ローンを保証してもらうための費用なので支払い必須。よって節約不可。
5. 　ローン手数料
   →ローンを借り入れる際の手数料なので支払い必須。よって節約不可
6. 　ローン代行手数料
   →不動産会社が行うローン手続きの代行手数料。不動産会社によって節約可能。
7. 　火災保険
   →保証される範囲を限定することで節約可能。
8. 　固定資産税清算金
   →税金のため節約不可。

このように、多くの諸費用がかかることを認識しておきましょう。

建売住宅を買うときの不動産仲介会社はどう選ぶ？

マイホームの購入で後悔しないためにも、優良な不動産会社と契約をしたいと誰もが思うものです。

そこで、優良な不動産会社を探す際のポイントを、３つご紹介します。

１、不動産会社選びに妥協しない

実は、物件選びよりも重要といえるのが不動産会社選びです。

良い不動産会社に会えれば、自身が望む物件を、責任をもって売ってくれるでしょう。

複数社の不動産会社に相談をして、信頼できる営業マンを探すことが、マイホーム選びと同じく重要なのです。

２、将来性を見通すことができる不動産会社を探す

物件を売ることが不動産会社の仕事ではありますが、売ったら売りっぱなしではなく、購入後のことをしっかりと見通した上で、アドバイスができる不動産会社であることが重要です。

ファイナンシャルプランナーの有資格者などがいると非常に望ましいのですが、ライフイベントに合わせた資金計画を練ってくれたり、無理のない返済計画を提案してくれたり、節税の提案をしてくれたり、将来の住み替えの話までしてくれるような不動産会社は優良といえるでしょう。

３、デメリットもしっかりと伝えてくれる不動産会社を探す

どんな種類の営業マンにも共通していえることですが、良いことばかりしか言わない営業マンは信用すべきではありません。

はっきりしているデメリットについては正直に説明した上で、それらの回避策や代替案なども講じてくれる不動産会社であれば、安心して取引ができるでしょう。

まとめ

マイホームを探すにあたっては、建売住宅を購入するか注文住宅を購入するかによって、工程や手段が大きく異なります。

そのため、建売住宅と注文住宅のどちらを購入するかを決めるところから決断しなくてはなりません。

そして。最善の判断をするためには、それぞれのメリット・デメリットのすべてをしっかりと把握する必要があるでしょう。

多くのメリットがある建売住宅ではありましたが、建売住宅と注文住宅のどちらを選択するにせよ、マイホームの購入後に後悔することがないよう、良きパートナーとなるべく不動産会社を探し、彼らに相談することが重要です。

あなたも「自分だけの城」を手に入れる第一歩を踏み出してはいかがでしょうか。