建売住宅の価格は注文住宅と比較すると大きな差がでます。
「予算的には安いほうがいいけど、あんまり安いと不安だな。」
「価格が安いってことは安くてあまり質のよくない素材を使っているのかな？」
建売住宅の安さから、このように不安を覚える方もいるのではないでしょうか。
しかし安さにはしっかりとした理由があり、品質もローコスト住宅を上回るものが多くみられるのが事実です。
こちらでは建売住宅の安さのカラクリ、そして安くても品質を保つ仕組みをお伝えします。
もくじ
建売住宅はなぜ安い？建売住宅が安く販売できるカラクリとは
注文住宅と比べて圧倒的に価格が安いのが建売住宅です。
「どうしても一戸建てがほしいけど、注文住宅は手が届かない。」
「住宅ローン借入をなるべく抑えたいから、予算は低めに設定したい。」
価格の安さから、幅広い方に夢のマイホームを提供している建売住宅ですが、中にはこの価格の安さを心配する人もいます。
建売住宅の安さを実現する仕組みについて、わかりやすく解説していきます。
シンプルな間取り・資材の大量発注でコスト削減
建売住宅は「万人に住みやすい住宅」をコンセプトに建築されています。
そのため一軒一軒顧客のプランに合わせている注文住宅に比べ、シンプルな間取りとなっています。
- シンプルな間取りのため、職人の作業効率がいい
- 資材を大量発注することで、仕入れコストの削減
注文住宅とは違い、似たような間取りの住宅が多い建売住宅では職人の作業効率も高く、人件費があまりかかりません。
同じグレードの住宅を一斉に建てるため、資材も一度に大量発注することができます。
それにより仕入れコストを大きく圧縮することができます。
土地を安く仕入れて建物とセット販売することでコスト削減
建売住宅は大きな土地に複数棟を一度に建設していきます。
- 個人では買えないような大きな土地を仕入れることで土地のコストを削減
- 土地と建物をセットで販売することでさらにコスト圧縮
広大な土地を仕入れ、分割することで土地のコストを削減することができます。
注文住宅の場合は土地と建物を別々に探して契約することになるので、それぞれに諸費用がかかります。
しかし建売住宅はセットで販売するので、その分も価格から差し引くことができるんです。
工事日程を短くすることでコスト削減
建設期間が長ければ長いほど、建設コスト等様々な費用がかかってきます。
- 建売住宅は着工してから2カ月~3カ月以内には完成する
- 注文住宅の場合少なくても6カ月~12カ月程かかるのが一般的
決まった間取りで複数棟を建てるため、作業効率もよく、工事日程を短縮することができます。土地は保有しているだけで固定資産税がかかりますし、建設が長引くと職人が次の現場に行くことができません。
そのため工期が短いことは費用の削減や業務の効率化に大きく関わり、結果として建物価格の安さを実現することにもつながります。
人件費を抑えることでコスト削減
建設コストで大きなコストとなるのが人件費です。
- 建売住宅は工期が短いため、その分人件費が少なくて済む
工期が短いと、当然それにかかる職人や作業員の費用も少なくなります。
その分本体価格を安くできることにつながっていきます。
注文住宅はなぜ高いのか？
建売住宅と比較される注文住宅ですが、なぜ高いのでしょうか。
- 工期が長いため、人件費がかかる
- プランでこだわりすぎて、部材に費用がかかる
- 大手のハウスメーカー等だと広告費や宣伝費が含まれている
注文住宅は一つ一つが特注の住宅です。そのためどうしても建設期間が長くなります。
工期が長くなればなるほど、人件費がかかってくるためどうしてもその分価格が高くなってしまうんです。
また、買主側がこだわりを強くしすぎてしまい、部材費用が吊り上がってしまうケースもあります。
大手ハウスメーカー等の場合はテレビ広告など大々的に宣伝しているため、実はその広告宣伝費が本体価格に乗せられているケースが多いです。
建売住宅って買っても大丈夫なの？イマドキの建売住宅の品質とは？
「建売住宅は安いから品質が心配」
「安いからきっと質のよくない部材を使って、雑に建てられているのでは？」
建売住宅の安さから、品質についてこのように不安に思う方もいるかもしれません。
しかし実際には建売住宅の品質は昔に比べて格段によくなっており、ローコスト住宅よりも品質がいいケースもあるんです。
こちらで建売住宅の品質についてわかりやすく解説していきます。
「建売住宅に粗悪な欠陥住宅・施工不良が多い」は一昔前の話
「やすかろう、わるかろう」
一昔前は安いものは質が悪い、というように言われていました。
建売住宅の中にも欠陥住宅があったことは事実ですが、現在は様々な法律・制度の影響もあり大きく改善されているんです。
- 建築基準法の改正
- 住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）の施行
- 住宅性能表示制度の実施
1981年6月に建築基準法が改正され、特に耐震基準についてはこれ以降に建築されたものを「新耐震基準」以前のものを「旧耐震基準」と呼んでいます。
建築する際の耐震基準がより厳しくなったため、これにより建物の耐震性は向上し、建売住宅の品質も向上しました。
2000年4月に品確法が施行されました。これにより消費者がより質の良い住宅を安心して取得できるようになります。
新築住宅には10年間の瑕疵保証が義務付けられ、紛争処理機関の設置、そして住宅性能表示制度が導入されました。
住宅性能表示制度とは、住宅性能を見える化して客観的な評価ができるシステムのことです。安全性や耐震性はもちろん、劣化や維持、エコや環境に対しての評価を数値でみることができるので、消費者はそれを参考にして住宅の品質を選ぶことができます。
品確法により売主業者の責任が増えたことと、住宅性能で客観的に品質が見えることで、建売住宅およびすべての住宅の施工品質は大きく向上しました。
そのため一昔前の建売住宅と現在の建売住宅では品質が全く違います。
建売住宅と注文住宅の構造は違うの？
「注文住宅と建売住宅は構造自体違うの？」
注文住宅の魅力と言えば、建物の設計を自分の好きなようにできる自由設計ですよね。
しかし建物の構造が建売住宅と全く違うかというと、そうではありません。
- 注文住宅の設計にも構造上の制限がある
- 間取りは結局建売住宅と同じようになることが多い
注文住宅は自由に設計を決められるといっても、実は多くの制限があります。
例えば玄関の位置や水回りの位置、窓の位置などあらかじめある程度制限されたうえで設計をしていくかたちになるんです。
また、間取りプランニングしていくうちに、結局建売住宅と同じような間取りになるケースが実は多いです。
なぜかというと建売住宅の間取りは万人が住みやすいように設計されています。つまり生活のしやすさを追求していく結果として、注文住宅の間取りも建売住宅と同じようになる場合が多いんです。
注文住宅だからと言って高品質とは限らない
「注文住宅は価格が高いから、その分品質がいい。」
「建売住宅は安いから品質がよくない。」
もちろん高い品質の部材は高い値段がします。しかし住宅価格が高いから住宅の品質が高品質かというと違います。
- 高級住宅の下請けが、施工品質のいい工事をするとは限らない
- 大手ハウスメーカー等の場合、価格に広告費や宣伝費が含まれている
価格が高い住宅だからといって、下請け業者が変わるわけではありません。
つまり施工に関しての品質は、住宅価格によって変わるわけではないのです。
また、大手の場合テレビ広告や宣伝に大きな費用をかけています。
その場合広告費や宣伝費は住宅価格に含まれるため、その分本体価格が高くなっています。
注文住宅で高級な家だからといって、必ずしも高品質とは限らないので注意しましょう。
建売住宅の寿命はどれくらい？
「建売住宅って実際どのくらい住めるの？」
「建売住宅はあんまり長く住めないんじゃないの？」
建売住宅の寿命がどのくらいなのか気になる方も多いのではないでしょうか。
建売住宅の構造別の寿命がこちらです。
鉄筋コンクリート造 40年～90年
鉄骨造 30年～60年
木造 30年～80年
寿命年数の幅が大きいのは、メンテナンスによって寿命が大きく変わるからです。
これは全ての住宅においても同じですが、必要な時期に必要なメンテナンスを行うかどうかで、住宅の寿命が短くも長くもなります。
木造の建売住宅でも、メンテナンスをしていれば長期間安心して住むことは十分可能です。
建売住宅の間取りってどういう感じ？
「建売住宅の間取りって実際どのような間取りなの？」
実際に住むうえで重要なのは暮らしやすい間取りかどうかですね。
こちらに建売住宅の間取り例をあげてみます。
例えば3,000万円台の建売住宅の場合
- 土地は40坪～50坪
- 4LDKが一般的
- リビングはキッチン含めて16帖～20帖、リビング隣に和室4.5帖～6帖
- 二階に3部屋。主寝室と6帖の部屋2つ
- 駐車スペース2台分
- 庭スペースあり
- キッチンのパントリー等収納が充実
4LDKのタイプが多く、お子さんが二人いても将来それぞれ独立した部屋を用意することができます。
リビング脇に和室がある場合が多く、来客時や小さいお子さんを遊ばせておく際に便利です。
キッチン収納としてパントリーや、リネン庫等収納面でも充実しており、生活に便利な設備が整っています。
建売住宅の間取りは価格帯によって変わりますが、万人に住みやすいような間取り設計となっています。
建売住宅を買うならパワービルダー、ハウスメーカー・工務店、どこから買う？
建売住宅の販売をしているのは主にパワービルダー、ハウスメーカー、工務店です。
「建売住宅はどこから買えばいいの？」
「販売会社によって何が違うの？」
建売住宅は販売業者によってそれぞれ特徴が違います。
こちらでその特徴と注意点について解説していきます。
ハウスメーカー
ハウスメーカーの場合は全国展開している企業も多く、信頼感とアフターサービスなどに定評があります。一方でテレビ広告や宣伝を大々的に行っており、その分の費用が価格に含まれるため、価格が少し高くなっています。
パワービルダー
パワービルダーとは、2,000万円～4,000万円程の土地付き一戸建住宅を専門とした建売住宅業者のことを指します。
建売住宅に特化して年間数百棟～数千棟を建てており、大量供給している分価格が安く手に入れやすい値段です。価格は安くても耐震性や劣化対策等級などは高く、品質の良いものが多くあります。
地域密着型の工務店
地域密着型の工務店はその人にあわせて様々な要望を聞き入れてくれて、柔軟な対応をしてくれるところが多いです。しかし工務店によってサービスの質や施工品質が大きく変わるため、選ぶ際は地元の人から情報を集めて慎重に選ぶようにしましょう。
建売住宅のメリット・デメリットを理解しよう
建売住宅を選ぶ前に、しっかりとメリットとデメリットを把握しておく必要があります。
「建売住宅のいいところってどういうところだろう？」
「注文住宅と比較して、どんなところがデメリットになるの？」
このように注文住宅と比較する方も多いと思います。
こちらでは注文住宅との比較をしながら建売住宅のメリット・デメリットを説明していきます。
建売住宅のメリット
建売住宅を選ぶメリットがこちらです。
- リセールバリューがある
- 年収が低くてもローン審査が通りやすい
- 立地が良いことが多い
リセールバリューとは売却時の資産価値のことを指します。
中古戸建ての売却価格は土地の価格と築年数によって劣化した建物価値を合わせた価格となりますが、建売住宅の場合は買った値段に対してリセールバリューが下がりにくいです。
建売住宅の場合、建物価格が安いため、購入時の価格の大部分が土地価格となります。
そのため建物価格が目減りしても、土地価格部分が残るため資産価値が残りやすい特徴があります。
住宅ローンの審査では年収に対して借入金額の比率を判断する返済負担比率という指標があるんです。
通常高い住宅を買う場合には借入金額も大きくなり、結果として返済負担比率が審査基準を超えてしまう可能性が高くなります。
しかし建売住宅はそもそもの金額が安いため借入金額が少なくて済み、年収が低い方でも住宅ローン審査が通りやすい傾向があります。
注文住宅は家を建てる個人が土地を探しますが、建売住宅はプロが土地を仕入れます。
どちらが立地の良い物件が多いかは一目瞭然ですね。
建売住宅はプロが選んだ土地のため、立地の良い場所に建てられることが多いのがメリットです。
建売住宅のデメリット・リスク
建売住宅のデメリット・リスクとなるのがこちらです。
- 未完成物件の場合は引き渡し時のリスクがある
- 完成物件の場合、建設途中を見ることができない
- 選べる間取りやデザインが少ない
未完成物件の場合、完成イメージと実物のイメージが違うことがあります。
建設途中を見ることができるのがいいところですが、完成時の日当たりや間取りが想定していたものと違う場合があるのがリスクです。
一方の完成物件は完成しているので、入居後のギャップはありません。ただし建設途中が見られないというデメリットがあります。
こういった場合は専門家が家をまるごと調査してくれるホームインスペクションの利用がおすすめです。
建築士等の専門家が目に見えない部分まで含めて調査してくれるので、建物の現状と今後のメンテナンス計画を立てることができます。
注文住宅に比べると間取りやデザインの選べる幅が狭いですが、本体価格で節約した分入居後にリフォームして間取りを変更する方も増えています。
また、将来売却する時を考えると個性の強い間取りやデザインではないほうが、買い手が見つかりやすいというのも事実です。
建売住宅はこんな人におすすめ
- できるだけ予算をおさえて住宅を購入したい人
- 将来的に住居の売却を考えている人
今後お子さんの教育費用や、ライフイベントを考えるとなるべく予算を抑えておきたいですよね。
建売住宅の場合は本体価格が安いため、住宅ローン借入も少なくすみます。
そうすると月々の返済金額も低く抑えることができ、将来への貯蓄もできるので安心です。
将来的に住居を売却する可能性がある人に対しても、建売住宅はおすすめです。
リセールバリューがあるため、将来子供が独立した後に別の場所で暮らす計画がある方、子供が結婚した時に近くに引っ越す考えをお持ちの方にもおすすめとなります。
建売住宅を買って失敗しないために押さえておきたいポイント6つ
建売住宅を買う時に失敗しないためには、様々な注意点があります。
「絶対に住宅選びで失敗したくない！」
「買う前に注意点があれば知りたい。」
こういう方に向けて、失敗しないためのポイントを解説していきます。
価格に含まれるもの・含まれないものを確認する
「広告の価格は安かったけど、実際は追加の費用があるなんて。」
「てっきり全部含まれている値段かと思っていた。」
建売住宅の本体価格の中には、価格に含まれていない金額が追加で発生することがあります。
事前に確認しておかないと、追加費用がかさみ資金不足に陥ることにもなります。
- 建築確認申請手数料 40万円～50万円
- 水道引込工事費用 20万円～30万円
- 外構費用 50万円～200万円
- 地盤調査費・地盤改良費 50万円～150万円
上記の費用は本体価格に含まれていない場合があります。
もし全部含まれていない場合は、それだけで数百万円の追加費用となり、予定していた資金計画に大きな影響を与えることとなるでしょう。
事前に本体価格にはどの費用が含まれていて、どの費用が含まれていないかをしっかりと確認しておくことが大事です。
オプション設備・費用を確認する
「えっ、テレビアンテナやカーテンレールってついてないの？」
「オプション費用を考えてなくて、計算したら150万円もかかった。」
建売住宅を買うときに見落としがちなのが、オプションの設備と費用です。
当たり前についていると思っている設備が、オプション工事が必要で別途費用が必要な場合もあります。
オプション設備として一般的なものがこちらです。
- カーテンレール 5万円～10万円
- カーテン 1箇所あたり5,000円～10,000円
- テレビアンテナ 5万円～10万円
- 網戸 1枚あたり5,000円～10,000円
- シャッター 1箇所あたり5万円～10万円
- エアコン 1台2万円～3万円
- 照明 1点あたり5,000円～15,000円
事前に何が既設で何がオプションとなるのか、オプション工事費用がどのくらいになるのかを資金計画に組み込んでおくようにしましょう。
大手・有名ブランドに惑わされない
「有名ブランドの住宅だから安心。」
「大手メーカーの住宅だから品質がいいだろう。」
このように考えている方も多くいますが、大手や有名ブランドだからといって、必ず高品質な住宅であるわけではありません。
大手や有名ブランドも実際の工事は外注して、下請け業者が行うところがほとんどです。
つまり物件の価格によって下請けや職人が変わるわけではないので、施工品質も変わりません。
安易に有名ブランドの名前で決めてしまうのではなく、よく物件の品質を自分で確かめたうえで選ぶようにしましょう。
信頼できる担当営業マンにお願いする
不動産の営業マンは不動産のプロです。しかし中には自分の利益を優先し、顧客のことを考えていない営業マンや、知識や経験がないにも関わらず営業をしている人もいます。
そういったダメな営業マンにつかまってしまうと、本来買えるはずだった物件が買えなくなることや、契約時や入居後にトラブルになることがあるんです。
信頼できる営業マンの見分けるポイントはこちらです。
- 細かい質問にも丁寧に回答してくれ、わからないことは調べて後日回答してくれる
- しっかりと要望を聞いてくれて、紹介してくれる物件も外れない
- 住宅ローン知識が豊富
営業マンの中には、質問に答えてくれなかったり、わからないことを曖昧に答えてその場をしのごうとする営業マンがいます。
誠実な営業マンであれば、わからないことはわからないと言いますし、その場合きちんと後日調べて回答してくれます。
顧客優先ではない営業マンは物件紹介の話が多く、話をあまり聞いてくれません。
そのためたくさん物件紹介をしてくるものの、的外れな物件が多いです。
また、住宅ローンについて聞くと銀行担当者に丸投げしたり、変動金利ばかりすすめてくる人にも注意が必要です。
住宅ローンは人によって最適な組み方が変わりますが、変動金利ばかり勧めてくる担当はおそらく住宅ローン知識がありません。
住宅購入で大事なのは中長期的な資金計画、住宅ローン知識が豊富な営業担当者の知識とアドバイスが不可欠です。
マイホームに求める条件に優先順位をつける
「想像していた新生活と違う。」
「あの時違う物件を選んでおくべきだった。」
このように入居後と入居前で起こる大きなギャップに悩まされる人もいます。
多くの方は住まい探しをしていくうちに、当初住宅に求めていた条件を忘れてしまうものです。
そうならないためにもマイホーム購入に向けた絶対にゆずれない条件をあらかじめ決めておきましょう。
- 子供の安全が第一だから、治安がよくて子供を外で遊ばせられる住まいに
- 今薄暗くて寒い住まいだから、日当たりが良く明るい住まいがいい
- キッチンが狭いのはもうこりごり、家事を第一に考えた生活しやすい間取りがいい
各家庭によって住まいに一番求めるポイントは変わってきますね。
物件探しをしていくうちに理想が膨らんでいくと、当初の目的を忘れてしまい結局元の住まいと同じ悩みを抱えるなんてこともあります。
そうならないためにも、あらかじめ住まいにおける優先順位を決めておきましょう。
第三者機関に住宅診断（ホームインスペクション）を依頼する
未完成の建売住宅以外は、建物の建設途中を確認することができません。
住宅の状態や品質を確かめるためにも、ホームインスペクションを利用しましょう。
第三者機関が公平な検査を行うので、欠陥や不具合を細かく調査してくれます。
今後のメンテナンスプランにも大きく関わりますので、できることなら行うようにしましょう。
ローコストの建売住宅ってどんな感じ？
近年ローコスト住宅という言葉を耳にすることも多くなりました。
「コストが安いのは想像つくけれど、実際どのくらいの価格なの？」
「品質は大丈夫なのだろうか。何かデメリットはあるの？」
ローコスト住宅は注文住宅や建売住宅に比べても金額が安く、より幅広い人から手の届きやすい住宅として人気を集めています。
しかし実際のところその内容をしっかり把握している人は少ないです。
こちらではそんなローコスト住宅について、メリットやデメリットを中心にお伝えしていきます。
ローコストの建売住宅はどれくらい安い？
ローコスト住宅は実際どのくらいの価格で販売されているのでしょうか。
一般的にローコスト住宅は1,000万円前後で購入が可能で、坪単価で30万円～60万円で販売されていることが多いです。
住宅の坪単価は80万円～90万円なので、それと比較しても大きな価格差があることがわかります。
住宅ローンの返済比率で審査が通らなかった方も、承認が下りる可能性が高くなるため、多くの人に手の届きやすい住宅といえるでしょう。
ローコスト住宅は平屋が多い？住み心地は？
「ローコスト住宅って平屋のイメージがある。」
「平屋以外のローコスト住宅はないの？」
ローコスト住宅というと平屋を思い浮かべる方も多いのではないでしょうか。
しかし実際には2階建てのローコスト住宅もたくさんあります。
なぜなら実は平屋よりも2階建ての方が建設コストが安いからです。
また、住み心地の面では住宅によって差があります。
注文住宅等に比べると設備や仕様のグレードが落ちますが、中には品質もそこまで劣らない住宅もあるんです。
本体価格を抑えたことによって生まれた余裕資金で内装リフォームや、家具家電に充当している方もおり、快適な生活を送っている方もいます。
ローコスト住宅のメリット・デメリット
ローコスト住宅のメリット
- 価格の安さから現金出費を抑えることができる
- 将来建て替えをしやすい
最大のメリットは価格の安さです。価格が安い分住宅ローンの月々返済金額を抑え、将来の貯蓄にまわすことができます。
また、そもそも価格が安いため将来建て替えの際にも、迷いが少なく決断できます。
子供が独立した後建て替えるプランがある人にはおすすめです。
ローコスト住宅のデメリット
- 設備や仕様のグレード、品質が劣る場合がある
- 耐震性や遮熱性、防音性といった性能が劣る場合がある
価格によって設備や仕様が大きく変わるわけではありませんが、注文住宅や建売住宅程のグレードではない場合が多いです。
また、性能面でも等級レベルが低い場合が多いので、将来的なメンテナンス費用が多くかかるケースがあります。
物件との出会いは一期一会。良い建売住宅に出会ったら決断も必要
「もっといい物件が見つかるはず！」
「この物件もいいけど、まだ決めるのは早い気がする。」
一生に一度の住宅選び、もちろん慎重になるのはわかります。
しかし住宅との出会いは一期一会です。
ほしいと思って悩んでいるうちに他の方に買われてしまうこともありますし、後になってやっぱりあの時買うべきだったと後悔することもあります。
慎重になることも大切ですが、良いと思った物件を逃してしまうのは非常にもったいないことです。
建売住宅は販売してどれくらいで値下がりし始めるのか？
建売住宅の販売価格を見ていると、販売当初から比べて値下がりしている物件を目にすることもあるでしょう。
「建売住宅っていつ頃値が下がるの？」
「値下がり時期を見計らって買いたい！」
このように値下がり時期を待ってから購入したいという方もいますよね。
実際に値下がりが始まるのは建設後3カ月～6カ月経過した頃が一般的です。
さらに6カ月～1年経過するとさらに値下がりは続いていくこととなります。
しかし、ほしい物件の値下がりを待って、最高のタイミングで購入することはほぼ難しいと考えておきましょう。
なぜなら値下がりを待っている人は他にもたくさんいるからです。
せっかく半年待ったのに、他の人に買われてしまうのでは、その期間が全て無駄になってしまいますね。
良い物件はすぐ売れてしまう
「大事な住宅選びだから、ゆっくり検討して来週内覧しよう。」
「頭金が大事だから、頭金が貯まるのを待ってから買おう。」
このように焦らず、機を待ちながら物件を探す方もいるでしょう。
しかし良い物件はこういった間にどんどん売れてなくなってしまいます。
なぜならあなたが良いと思った物件は、他の人も良い物件だと考えていることがほとんどだからです。
もちろんやみくもに決めてしまうのは大きなリスクがありますが、良いと思った物件をすぐに決断することも時には必要となります。
つまり決断できる条件をあらかじめ自分の中で持ちながら、住まい探しをすることが非常に大切です。
まとめ
建売住宅の安さにはしっかりとした理由があります。
なぜ安いのかを理解することによって、建売住宅の本質を理解して選ぶことができます。
しかし理想の建売住宅を購入するためには物件の品質や、良い営業マンを見極めることが必要不可欠です。
まずは信頼できる営業マン探しをするところからはじめていきましょう。
コメントを残す