注文住宅を建てて理想の暮らしを手に入れたい人にとって、最初の関門が「土地探し」ではないでしょうか？
なかなか希望通りの土地が見つからずに、途中で断念して建売住宅や分譲マンションを購入する人も少なくありません。
また、土地の探し方がわからずに不安を抱えている人も数多くいることでしょう。
マイホーム建築のための土地探しでは、はじめにしっかりと計画を立てる必要があります。
行き当たりばったりで土地探しをしても、やがて途中で行き詰ってしまいます。
そこで土地探しの流れから土地探しの注意点、上手な土地の探し方などをご案内します。
もくじ
注文住宅で土地探しをする時の流れ
注文住宅を建てるための土地探しをする場合には、インターネットなどから自分で土地情報を収集する方法もありますが、その方法だけでは非常に時間がかかってしまい、効率的ではありません。
したがって、自分で調べたインターネットなどの情報をもとに、希望するエリアの不動産会社に土地探しを依頼するのが一般的です。
ここでは、注文住宅を建てるための土地探しの一般的な流れをご紹介します。
１．自分が建てたい家のイメージを固める
せっかく注文住宅を建てるのであれば、そこでは理想の暮らしを実現したいものです。
建てたい家のイメージや、理想の暮らしぶりを想像することによって、土地探しの基本になる「エリア(場所)」や「広さ」などの条件が明確になります。
２．土地情報の収集
マイホームを建築したいエリアが決まったら、土地の価格相場などの情報を集め、予算内で購入可能かどうかを検討します。
予算内での購入が難しいと思われる場合には、再度エリアの見直しを行います。
３．資金計画を立てる
実際に土地探しを行う前に、しっかりとした資金計画を立てます。
自己資金はいくら用意できるのか、住宅ローンの返済は月々いくらまでなら可能なのか・・・などをあらかじめ把握しないでいると、不動産会社に土地探しを依頼しても、予算をはるかに超えた土地を紹介されたり、住宅の建築資金が足りなくなってしまったりする可能性が高くなります。
４．不動産会社と土地探し
資金計画をもとに、いくつかの不動産会社に具体的な条件と予算を提示して、土地探しを依頼します。
建物の建築費が不足してしまうことにならない様に、予算内で良い土地を探してもらえそうな信頼できる不動産会社を探すことが大切です。
注文住宅で土地探しをする時の期間の目安
注文住宅を建てるための土地探しは非常に大変だという話をよく耳にしますが、実際にどれくらいの期間を要するのでしょうか？
土地探しにかかる期間は、エリアや広さ、予算などの条件にもよると思いますが、平均で1.4年と言われています。
しかし中には5年以上の長期間に渡って探した挙句に、家族構成やライフスタイルが変わってしまって結局見つからないままに断念したという人や、3か月程度で見つかったという人もいるので、様々です。
何しろ人気の土地はすぐに売れてしまったり、気に入った土地があっても価格が高過ぎて買えなかったりするため、タイミングも重要になります。
そもそも自分で探す場合には、多くの人がSUUMOなどのインターネットサイトで情報収集を行っていると思うので、他の人と同じ手段で土地探しをしても余程運が良くなければ、なかなか良い土地を手に入れることはできません。
希望する土地のエリアや建築条件をまとめてイメージを固めるまでに1～2か月、土地の情報収集と予算の決定に1～3か月、不動産業者の選定に1か月、購入する土地の決定までに1～3か月必要だとして、最低でも4～9か月は見込んでおく必要があるでしょう。
ただし、一部の不動産会社やハウスメーカーなどでは、インターネットなどに掲載される前の土地情報を数多く持っていることがあるので、不動産会社やハウスメーカー選びが重要になります。
注文住宅で土地探しをする時に絶対に押さえておきたいポイント5選
土地の購入を決断する際には、絶対に押さえておきたいポイントがあります。
ここでは、土地探しで特に重要な5つのポイントについて説明します。
1.地盤
土地を購入して注文住宅を建築する際には、地盤調査を行って地盤の強度を測定する必要があります。
その地盤の上に建物を建てることが可能なのかどうかを判断するために必要な調査なのですが、調査の結果次第では地盤改良などの工事が必要になることもあります。
周囲に川や池などがある低い土地や埋め立て地、沼地、周囲の建物の基礎や外壁にひび割れが多く発生している場合などでは、地盤が弱い可能性が高いので注意が必要です。
古地図を調べて以前は沼地や田んぼだった土地や、地名に「沼」「池」「沢」「田」などの水に関する文字が入っている場合は、地盤が良くない可能性大です。
また、Ｗebサイトなどで地質や地震時の揺れやすさ、液状化、浸水の可能性などを知ることができます。
その他では、以前の用途が工場だった場合には、土壌汚染が疑われます。
2.用途地域
市街化区域では12種類の「用途地域」によって、その土地に建てられる建物の用途や規模が制限されます。
用途地域によって住環境が大きく左右されるので、購入を検討している土地がどの用途地域に該当するのかを確認しておく必要があります。
3.建ぺい率、容積率
土地にはそれぞれ建築可能な建物の面積の上限が設けられています。
どれくらいの面積の建物が建てられる土地なのかを必ず確認しておくことが大切です。
4.高さ制限等
「北側斜線制限」や「道路斜線制限」等、建築物には高さの制限もあります。
不動産広告には掲載されていない場合もありますが、建ぺい率、容積率などと同様に事前の確認が必要です。
5.宅地造成工事規制区域
宅地造成に伴い災害が生ずる恐れの高い区域であって、知事が指定した区域のことをいいます。
一定の盛土や切土を行う場合には、都道府県知事の許可が必要になります。
広くて相場よりも安めの土地は、宅地造成工事規制区域であることが少なくありません。
注文住宅で土地探しをする時の注意点４選
土地は、全く同じ条件のものが他には存在しない反面で、購入可能な条件や絶対に譲れない条件などが人によって異なるため、希望通りの土地を見つけるのはそんなに簡単なことではありません。
そしてようやく気に入った土地が見つかったとしても購入を決断するまでに時間がかかると、他の人に購入されてしまうこともあります。
そこで全て希望通りにならなくても、ある程度の条件がクリアできれば購入を決断することも必要です。
ここでは、土地を探して注文住宅を建てる際に注意すべき点をご紹介します。
1.期限を決めて探す
あらかじめ期限を決めておかないと、いつになっても購入できなくなってしまいがちです。
2.希望条件に優先順位をつけて探す
絶対に譲れない条件以外は、優先順位の低いものから妥協することも必要です。
3.少しずつ選択肢の範囲を広げる
土地を購入して注文住宅を建てる場合は更地で購入するのが理想ですが、なかなか良い土地が見つからない場合には、「古家付き土地」など、選択肢の範囲を広げてみることも必要です。
4.建築条件付きの土地も検討する
建築条件付きの土地とは、基本的に売主が指定する建築会社と一定期間内に工事請負契約を締結することを条件に売買契約を結ぶ土地のことをいいます。
ハウスメーカーを自由に選ぶことはできなくなってしまいますが、指定された建築会社で希望の家を建てることが可能であれば、検討する価値があります。
土地を現地で見学する際にチェックすべき項目まとめ
気になる土地を見つけたらさっそく現地へ見学に行きますが、現地では何をチェックすれば良いのでしょうか？
現地でのチェックポイントをまとめてみました。
・日当たり、通風、景観などの確認
日当たりや風通し、景観、周辺道路の交通量、騒音、悪臭の有無などは生活していく中で非常に重要な要素ですが、図面を見るだけではわかりません。
実際に現地へ行って必ず確認しておくことが大切です。
また、晴天時にはわからない水はけなどの状態や、夜間の様子、ラッシュ時の道路状況なども必要に応じて雨天時や夜間、早朝に訪れて確認しておくとよいでしょう。
・土地に接している道路の確認
土地に接している道路の幅が2ｍ未満の場合には、その土地に建物を建てることができません。
前面道路の幅や、公道なのか私道なのかの確認は必ず行っておきましょう。
・周辺施設の確認
周辺にスーパーやコンビニ、駅、病院、学校、公園などの日常生活を行う上で不可欠な施設があるかどうかの確認も忘れずに行っておきましょう。
・地盤、地質などの確認
付近に危険な崖や擁壁、水路などがないか、水没や浸水の恐れはないか、地盤が緩んでいないか、切り土か盛り土かなどの確認も大切です。
ハザードマップなどで危険な土地を見分けることもできるので、是非参考にして欲しいと思います。
・電柱や歩道、ゴミ集積所等の有無や位置の確認
電柱の位置や前面道路との高低差、歩道やゴミ集積所の有無などによって、建物の配置計画や駐車スペースの設計に支障をきたすことがあります。
事前に良く確認しておきましょう。
・古家の有無
土地の価格だけで販売されている物件であっても、古家が建っていて現状渡しになっているものがあります。
その場合には古家の解体費用がかかってしまうので注意が必要です。
・隣地との境界杭の確認
隣地との境界杭がない場合には、販売図面よりも実際の面積が小さくなったり、隣地所有者とトラブルになったりするケースがあります。
現地では、隣地との境界杭の有無を必ず確認しておきましょう。
・近隣住民の確認
近隣にどんな人が住んでいるのかは、長く快適に暮らしていくために知っておきたいことのひとつです。
現地を訪れた際には、近隣住民の様子も見ておきましょう。
土地購入に伴ってかかる費用一覧
土地を購入する際には、土地の代金以外にも様々な費用や税金がかかります。
これらの費用を事前によく把握しておかなければ、正確に購入予算を立てることができません。
土地購入時にかかる費用をご紹介します。
土地購入時にかかる諸費用
・仲介手数料
不動産会社の仲介により土地を購入する際には、土地の売買代金に対して3％+6万円の仲介手数料(消費税別途)がかかります。
尚、売主から直接土地を購入する場合には、仲介手数料はかかりません。
・登記費用
土地購入時には所有権移転に関する登記費用として、司法書士に支払う報酬が発生します。
6～8万円程度が一般的です。
・測量費、表示登記費用
必要に応じて、境界を明確にするための土地家屋調査士への確定測量費や表示登記申請費用がかかります。
測量費は一般的に売主負担になりますが、買主が実測取引を希望する場合などは買主負担になります。
・ローン手数料
ローンを利用する場合には、ローン手数料と抵当権設定の登記費用が発生します。
土地購入時にかかる税金
・印紙税
土地を購入する際や、金融機関の融資を受ける際には、売買契約書や金銭消費貸借契約書に印紙を貼って納税します。
・消費税
土地の代金には消費税は課税されませんが、仲介手数料や司法書士への報酬、土地家屋調査士への報酬などには消費税が課税されます。
・登録免許税
所有権移転登記などの登記時には、登録免許税がかかります。
・不動産取得税
土地を取得したことに対して不動産取得税が課税されます。
土地購入後に自治体から納税通知書が送付されてくるので、都道府県に納税します。
尚、宅地の場合には軽減措置が受けられるので、必要に応じて申告が必要になります。
・固定資産税
土地・家屋などの固定資産の所有者に対して、毎年課税される地方税です。
購入した年の固定資産税については、土地所有者が移転する時点での税額を計算して、売主と精算を行います。
土地選びの際に気をつけたい法律・規則
土地選びの際に気をつけたい法律や規則には、用途地域や建ぺい率・容積率などを制限する建築基準法以外にも様々なものがあります。
建築物や土地に対する制限があるので、購入前に把握しておく必要があります。
ここでは土地選びの際に気を付けたい法律や規則をご紹介します。
・建築基準法
土地を購入して注文住宅を建てる際に遵守しなければならない建ぺい率や容積率、高さ制限、接道義務など、建物や土地に対して最低限守るべきルールを定めた法律です。
・都市計画法
都市の健全な発展等を目的に定められた法律で、土地探しの際には原則として都市計画法で定められた市街化区域内の土地を探す必要があります。
また、都市計画法において定められた風致地区に指定された土地では、そのエリアの歴史的景観を損なわないような建築規制を受けることがあります。
・宅地造成等規制法
がけ崩れや土砂災害等が特に懸念される区域内での宅地造成工事について、災害防止のために必要な規制を行うことを目的に制定された法律です。
区域内で宅地造成工事を行う場合には、工事の許可を受けることが必要になります。
・埋蔵文化財保護法
購入対象土地が埋蔵文化財保護地内にある場合には、教育委員会への届け出が必要になり、場合によっては建築前に試掘調査を行う必要があります。
・建築協定
敷地や建築物に対する民間の協定で、特定行政庁(知事や市長など)の許可を受けて、敷地の最低面積や建築物の用途、建築物の色彩・意匠などを規制します。
統一的な街並みを形成し、環境を保全する目的があります。
土地探しは自分で？それともハウスメーカーに頼む？
土地探しを自分で行った場合と、ハウスメーカーに頼んだ場合とでは、家を建てる条件が変わってしまいます。
それぞれメリットとデメリットがあるので、事前に良く知っておく必要があります。
自分で土地探しをするメリット・デメリット
メリット
・土地もハウスメーカーも自由に選ぶことができる
・数多くの不動産会社に相談できるので、土地の選択肢が広がる
・売主と直接交渉することも可能になる
デメリット
・不動産会社が紹介する土地や自分で見つけた土地に、自分が希望する家が建築可能なのかどうかを正確に判断することができない
・インターネットなどで探した土地は、既に売れてしまっている可能性がある
ハウスメーカー経由で土地探しをするメリット・デメリット
メリット
・この土地にはどの様な家が建てられるのかをハウスメーカーに相談しながら土地探しができる
・提携している不動産仲介会社と協力して土地探しをしてもらえる
・自社で建築条件付きの土地を確保している場合がある
・土地探しと注文住宅建築の窓口が一つになる
・住宅ローンの手続きがスムーズになる
デメリット
・自由にハウスメーカーを選ぶことができなくなる
・選んだハウスメーカーによっては、なかなか条件にあう土地がみつからないことがある
ハウスメーカー探しと土地探しはどっちが先？
土地を探す際には、土地探しとハウスメーカー探しのどちらを先に行なったらよいのかが問題になります。
どちらが先でなければならないということはありませんが、それぞれメリットとデメリットがあるので、できれば同時並行しながらハウスメーカーを絞り込んでいくのがスムーズに土地探しを行うコツです。
土地探しの目的はあくまでも注文住宅を建てることです。
せっかく希望の条件で土地を購入することができたとしても、建築基準法の制限や行政の規制区域に指定されているため、その土地に自分がイメージしている住宅が建てられなければ全く意味がありません。
したがって事前にハウスメーカーなどの施工会社に相談して、土地の売買契約を結ぶ前に一緒に土地を見てもらうことが大切です。
この様な依頼には、たとえ施工会社を決める前でも相談に応じてくれる会社が多いので、複数の会社に依頼してそれぞれのプランや概算見積もりを比較しながら、依頼する業者を絞り込んでいくと良いでしょう。
また不動産会社が建設部門を持ち、施工まで請け負っている場合や、ハウスメーカーから直接土地を紹介してもらえる場合もあります。
この場合には、土地購入と注文住宅建築の窓口が一本化できるので、住宅ローンの手続きや資金計画を立てる上で、大きなメリットがあります。
まとめ
新しく土地を購入して注文住宅を建てたいという人にとって、「満足できる土地探し」は非常に大きな課題です。
多くの時間と労力を費やした結果、途中で断念してしまう方も少なくないと思います。
また、妥協して購入したために不満だらけになったしまった方や、無理な予算計画を立てたために住宅ローンの返済ができなくなって家を手放すことになった方など、失敗事例もたくさんあることでしょう。
土地探しを始める前には、希望の条件を整理して優先順位を付け、無理のない返済計画を立てることが最も重要です。
また、難しい法律知識や建築・不動産などの専門知識も必要になるので、信頼できるハウスメーカーなどのパートナーを探して、後悔のない土地探しを行って欲しいと思います。
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